Domande più frequenti e relative risposte

La “Gara di Offerte”, non prevede mai un prezzo base vincolante come nelle aste dei tribunali essendo in questo caso una vendita volontaria di un immobile effettuata da uno o più Enti morali o Istituti religiosi che per motivi di trasparenza utilizzano questa modalità di vendita. Pertanto per soli motivi descrittivi viene indicato il valore generalmente derivante da una stima di un tecnico di loro fiducia. Chiunque è interessato ad acquistare il lotto immobiliare, pertanto, può offrire il prezzo a cui è disposto ad acquistare l’immobile indipendentemente dal valore di stima indicato. Quando il Notaio avrà inviato agli Enti proprietari il verbale con evidenziata l’offerta più alta pervenuta su ciascun lotto gli Enti stessi potranno accettare tali offerte inviando una lettera raccomandata a ciascun vincitore oppure potranno non accettare le offerte che non riterranno congrue rispetto alla propria aspettativa.

A ciascun Offerente incombe l’onere di effettuare una propria valutazione economica dell’immobile sulla quale basare la propria offerta. Per avere degli indicatori di mercato riferiti alla zona dove è ubicato l’Immobile, l’Offerente, può esaminare i Valori OMI dell’Osservatorio del Mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (reperibile su Internet www.agenziaentrate.gov.it.) tenendo conto dell’effettivo stato di manutenzione e della tipologia catastale di ciascun immobile. Nelle schede degli immobili in genere vengono indicati i valori delle stime fornite dagli enti proprietari o i valori OMI automatici. Tuttavia l’indicazione di tali valori non costituisce in nessun caso il prezzo base in quanto nel regolamento della gara di offerte è espressamente indicato che l’offerta è libera e che la proprietà si riserva il diritto di ritenere o meno congrua la migliore offerta pervenuta nei tempi e con le modalità indicate nel regolamento, dandone tempestiva informazione agli offerenti direttamente o tramite l’Agenzia immobiliare preposta.

Nella Gara di offerte al momento dell’invio della Proposta Irrevocabile d’Acquisto non deve essere effettuato alcun deposito cauzionale. Solo al miglior offerente, che abbia inviato una offerta ritenuta congrua dalla proprietà, verrà richiesto di costituire il deposito cauzionale pari al 5% del prezzo. In tal caso il deposito cauzionale dovrà essere costituito entro 3 giorni dal ricevimento della lettera raccomandata con la quale la proprietà richiederà il versamento del 5% del prezzo offerto, a titolo di cauzione a mezzo bonifico bancario alle coordinate che saranno indicate nella lettera stessa.

Nel caso in cui i lotti immobiliari siano posti in vendita in modalità Gara di offerte l’immobile viene aggiudicato al soggetto offerente che ha inviato, entro il termine indicato nell’avviso di gara, la Proposta Irrevocabile d’Acquisto con il prezzo più alto ritenuto congruo dall’Ente proprietario (che valuta la congruità della migliore offerta pervenuta in base a proprie insindacabili valutazioni quali valori di mercato, tipologia immobile, ubicazione, numero e qualità delle offerte pervenute, numero delle gare precedenti etc.). L’accettazione formale della proposta si perfeziona al momento della sottoscrizione del Contratto Preliminare di Compravendita.

Per le visite agli immobili si deve contattare l’Intermediario incaricato evidenziato in ciascun avviso pubblicato e concordando un appuntamento. L’Intermediario incaricato accompagnerà tutti i soggetti interessati, consegnandogli la documentazione dell’immobile ed a seconda del tipo di procedura il relativo modulo Proposta Irrevocabile d’Acquisto per effettuare l’offerta.

La procedura della gara di offerte è formalmente una procedura effettuata per iscritto e pertanto prevede che i partecipanti alla gara di offerte inviino la propria offerta per raccomandata e ricevano la risposta per raccomandata direttamente da parte dell’Ente proprietario (o dall’intermediario incaricato). Le raccomandate contenenti le Proposte Irrevocabili d’Acquisto vengono aperte dal Notaio successivamente alla data di scadenza indicata per l’invio delle offerte nell’avvio di gara e solo dopo aver verificato la ricezione di tutte le raccomandate inviate contenenti le Proposte Irrevocabili d’Acquisto. All’apertura delle raccomandate contenenti le Proposte Irrevocabili d’Acquisto sono presenti i rappresentanti degli Enti proprietari e gli intermediari incaricati oltre al Notaio che redige un verbale di gara che è un atto pubblico soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Il verbale di gara e tutte le raccomandate pervenute sono agli atti del notaio che può renderle disponibili agli offerenti che ne abbiano fatta richiesta per motivate ragioni.

L’offerta di acquisto per essere valida deve essere compilata esclusivamente sul modulo “Proposta Irrevocabile d’Acquisto” appositamente predisposto per ciascun lotto immobiliare. Le modalità di compilazione e di recapito del plico sono indicate in ciascun modulo.

Ogni modulo Proposta Irrevocabile d’Acquisto è contraddistinto con un codice alfanumerico che individua il soggetto titolare al quale è stato consegnato tale modulo da parte dell’Intermediario; dopo la scadenza del termine per l’invio delle offerte l’Intermediario contatterà tutti i soggetti ai quali ha consegnato il modulo Proposta Irrevocabile d’Acquisto e verificherà, con il Notaio Domiciliatario delle offerte, la corretta ricezione di tutte le proposte inviate, effettuando ove occorra la verifica della spedizione attraverso il servizio postale che consente di rintracciare le raccomandate sulla base del numero di raccomandata (il numero di raccomandata è riportato nel tagliando di spedizione che si consiglia di conservare assieme alla fotocopia dell’offerta inviata).

Il prezzo è indicato nell’atto pubblico di compravendita e ove presente in relazione alla modalità di vendita nel verbale notarile di apertura delle offerte. Pertanto non appena verrà stipulato il rogito notarile chiunque né faccia motivata richiesta potrà verificare il prezzo di aggiudicazione.

La proposta Irrevocabile d’Acquisto è vincolante per l’Offerente e produce i suoi effetti dal momento in cui viene correttamente spedita per raccomandata. Il soggetto proponente è tenuto al rispetto delle modalità indicate nella Proposta Irrevocabile d’Acquisto e pertanto qualora la sua offerta sia la più elevata e l’Ente proprietario la ritenga congrua, egli sarà tenuto ad adempiere agli impegni presi con la sottoscrizione della proposta, ivi compreso il pagamento della provvigione per intermediazione all’intermediario incaricato così come indicata nel modulo stesso. In caso di inadempimento l’Ente proprietario e l’intermediario incaricato oltre ad incamerare le cauzioni eventualmente versate si riservano di agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni ad essi cagionati.

L’offerta è vincolante per l’offerente sino al termine previsto sul modulo di partecipazione. Nel caso di immobile posto in vendita con la modalità gara di offerte con la massima sollecitudine possibile e comunque entro la data prevista per la stipula del preliminare, l’Ente proprietario o l’Intermediario incaricato invieranno le comunicazioni a tutti i partecipanti alla gara: al migliore offerente con offerta congrua, l’Ente proprietario invierà l’invito a costituire il deposito cauzionale ed a sottoscrivere il preliminare di compravendita; a tutti gli altri partecipanti alla gara di offerte la proprietà o l’Intermediario incaricato invieranno la comunicazione di non accettazione dell’offerta sciogliendoli da qualsiasi impegno preso al riguardo.

Se la gara di offerte si chiude senza aggiudicazione (ad esempio nel caso di gara deserta o nel caso in cui non siano pervenute offerte ritenute congrue dalla proprietà) l’Immobile potrà essere messo nuovamente in vendita mediante una nuova gara di offerte o con altra procedura stabilita dall’Ente proprietario.

Oggetto della vendita sono solo gli Immobili; tuttavia, qualora l’Ente proprietario non riesca a vendere o comunque a togliere dall’Immobile gli eventuali arredi in esso presenti entro il termine previsto per la stipula dell’atto pubblico di vendita, sarà facoltà dell’Ente proprietario lasciarli all’interno dell’Immobile, rimanendo pertanto tali arredi a beneficio e carico dell’acquirente dell’Immobile.

Gli enti venditori verificano attraverso il proprio notaio o legale l’eventuale presenza di eredi necessari (Si definiscono tali quegli eredi che, in virtù dello stretto legame affettivo che li unisce al defunto, hanno diritto per legge ad una quota predeterminata dell'eredità stessa, che non può essere intaccata neppure dalle disposizioni testamentarie. Detti soggetti, sono esclusivamente il coniuge, i figli ed i genitori del de cuius, mentre sono esclusi gli altri parenti).

In ogni caso gli immobili che provengono da una eredità dopo l’avvenuta vendita non possono essere sottoposti alla c.d. azione di restituzione che è un istituto previsto per le donazioni (ovvero le liberalità effettuate da persone ancora esistenti in vita) e pertanto l’acquirente dell’Immobile è al riparo da qualsiasi azione che venisse comunque intrapresa da eventuali figli naturali non iscritti nell’anagrafe i quali una volta provato il legame con il de cuius potranno richiedere la propria quota esclusivamente all’ENTE proprietario. Nei rari casi di immobili posti in vendita per gara di offerte provenienti da una Donazione sarà presente sul modulo di partecipazione l’evidenza della provenienza donativa e oltre alla garanzia dell’Ente venditore l’impegno dello stesso alla stipula di una polizza assicurativa in favore dell’acquirente.

I tempi previsti nel modulo di Proposta Irrevocabile d’Acquisto sono sufficientemente ampi da consentire l’istruttoria di una normale pratica di mutuo ed in casi particolari è sempre possibile concordare con l’Ente attraverso l’intermediario un prolungamento dei termini.

L’autorizzazione da parte del Tribunale è necessaria per tutte le vendite che coinvolgono immobili pervenuti per via ereditaria ad Enti che sono stati nominati eredi nel testamento e che di conseguenza hanno accettato l’eredità con beneficio di inventario. In tali casi la vendita dell’Immobile è sospensivamente condizionata al rilascio dell’autorizzazione da parte del Tribunale competente per territorio ai sensi dell’art. 747 del c.p.c.. Non si deve invece richiedere l’autorizzazione al Tribunale se l’Immobile è l’oggetto di un legato testamentario (Il testamento può contenere disposizioni con cui si destinano singoli beni: cd LEGATI. Il testatore potrebbe scrivere: “istituisco erede mia moglie Tizia. Lego all’ente morale “x” la proprietà della mia casa sita in ….”.

Il Tribunale valuta la congruità del prezzo di vendita dell’Immobile e in funzione delle proprie valutazioni può autorizzare o meno la vendita. Tale pratica effettuata su istanza dell’ente proprietario al giudice della volontaria giurisdizione ai sensi dell’art.747 c.p.c. richiede mediamente uno o due mesi di tempo. In caso di diniego dell’autorizzazione, tutte le somme corrisposte dall’offerente all’Ente proprietario e quelle eventualmente versate a titolo di provvigione all’Intermediario incaricato, saranno prontamente restituite. Poiché tutte le vendite vengono effettuate mediante una procedura trasparente che consente a chiunque di partecipare ed è pertanto idonea al raggiungimento dei valori attuali di mercato, l’ipotesi di un diniego di autorizzazione è molto remota.

Tutti i beni di proprietà di Enti che hanno più di 70 anni sono sottoposti alla disciplina di verifica dell’interesse culturale e nel probabile caso in cui la Soprintendenza emetta una pronuncia di non interesse, l’immobile potrà essere liberamente venduto; diversamente, nel caso in cui la Soprintendenza verifichi l’esistenza di un interesse culturale, sull’immobile verrà iscritto il relativo vincolo e per procedere alla vendita si dovrà richiedere il nulla osta alla Soprintendenza e una volta effettuata la vendita lo Stato potrà esercitare la prelazione entro 60 giorni dal rogito. Poiché generalmente la vendita riguarda Immobili che non hanno un alto valore storico artistico, la probabilità che venga esercitata la prelazione da parte dello Stato è estremamente remota.